Il mercato immobiliare italiano ha chiuso il 2025 con 770mila compravendite e prezzi medi a €2.188/m² (+4,24%). Ma il 2026 si annuncia diverso: più equilibrato, non più in espansione. Ecco cosa dicono Nomisma, OMI e Idealista.

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Prezzi medi residenziali (Aprile 2026): € 2.188/m² (+4,24% vs 2025) · Domanda acquisto abitazioni (Q2 2025): +29,4% dei casi · Prezzo medio Italia (Idealista): € 1.891/m² (+1,3%)

Panoramica rapida

1Fatti confermati
2Cosa resta incerto
  • Se i prezzi scenderanno davvero nel 2027 (proiezioni Gromia ancora da confermare)
  • L’esatto trend dei prezzi fino al 2030 (scenari divergenti tra osservatori) (Gromia)
  • L’impatto effettivo della situazione geopolitica sulla fiducia degli acquirenti (Sky TG24 – Tecnocasa)
3Segnale temporale
4Cosa viene dopo
  • Nomisma prevede stabilità 2026-2028 con volumi elevati ma crescita più contenuta (Immobiliare Pave)
  • Milano resta benchmark nazionale con domanda internazionale sostenuta (Immobiliare Pave)
  • Cresce la domanda verso affitti, student housing e co-living (Nomisma 18° Rapporto)

I dati raccolti dai principali osservatori mostrano un settore in fase di consolidamento dopo due anni di forte ripresa.

Indicatore Valore
Prezzo medio residenziale €2.188/m² (2026)
Crescita domanda Q2 2025 +29,4%
Prezzo Italia Idealista €1.891/m²
Variazione Roma (Borsino) +2,04%
Abruzzo prezzo medio €1.192/m²
Fatturato comparto residenziale 2025 134 miliardi €
Compravendite 2025 ~770.000 transazioni
Investimenti real estate 2025 12,6 miliardi € (+28% vs 2024)

Come va il mercato immobiliare nel 2026?

Il Rapporto Nomisma 2026 fotografa un mercato che ha superato la fase più difficile. Dopo la contrazione del 2023, il residenziale italiano ha chiuso il 2025 rafforzando il recupero avviato nel 2024: le compravendite sono cresciute del +6,4%, mentre il fatturato del comparto ha raggiunto i 134 miliardi di euro, l’8,2% in più rispetto al 2024. A trainare la ripresa è stata una domanda in costante aumento, sostenuta dal mercato del credito e dalla preferenza degli italiani per l’acquisto dell’abitazione principale rispetto all’affitto.

Rapporto Nomisma 2026

Secondo il 18° Rapporto sull’Abitare di Nomisma, il 2026 si profila come un anno di consolidamento. Le compravendite dovrebbero attestarsi intorno alle 783mila unità, con una crescita dell’1,8% rispetto al 2025. L’incremento dei prezzi nominali è atteso intorno allo 0,9%, ma in termini reali (al netto dell’inflazione) i valori potrebbero scendere sotto il -1%. In pratica, chi compra oggi potrebbe vedere il proprio immobile perde valore reale nei prossimi 12-18 mesi.

Il rapporto evidenzia anche un dato significativo: le erogazioni di nuovi mutui sono passate da 49,8 miliardi di euro nel 2025 a una previsione di 52,8 miliardi nel 2026. Un segnale che il credito continua a fluire, anche se a tassi che restano elevati rispetto ai minimi storici degli anni Dieci.

Dati Immobiliare.it Aprile 2026

Le rilevazioni di Immobiliare.it Insights offrono una prospettiva leggermente più ottimista: un incremento nazionale dei prezzi fino al 3,1% per il 2026. La differenza con le stime Nomisma riflette l’approccio metodologico diverso tra osservatori. Immobiliare.it rileva i prezzi effettivamente richiesti sul portale, mentre Nomisma utilizza un modello che tiene conto delle compravendite effettivamente concluse.

Cosa significa in pratica

Il divario tra +0,9% nominale (Nomisma) e +3,1% di mercato (Immobiliare.it) non è una contraddizione: riflette il fatto che i prezzi richiesti dagli annunci salgono prima di quelli effettivamente realizzati nelle compravendite. Chi vende o compra oggi lo fa a prezzi più vicini ai valori Nomisma che ai listini Ideallista.

Quando scenderanno i prezzi delle case in Italia?

La domanda è lecita, ma la risposta richiede cautela. Diverse analisi suggeriscono che il 2026 rappresenta un punto di massimo relativo del ciclo immobiliare italiano. Scenari Immobiliari prevede per il 2026 una crescita complessiva del fatturato dell’8,7%, ma anche una fase di normalizzazione dopo due anni di forte ripresa.

Analisi prospettive 2027

Secondo le proiezioni di QQ Immobiliare, che sintetizza le analisi Nomisma, il mercato italiano sta entrando in una fase più equilibrata con una stabilizzazione su livelli alti. “Il 2026 il mercato immobiliare italiano è ancora in crescita, ma sta entrando in una fase più equilibrata con una stabilizzazione su livelli alti”, sintetizza l’osservatorio.

Alcuni analisti, come quelli di Gromia, ipotizzano una leggera discesa dei prezzi nel 2027, ma si tratta di proiezioni che tengono conto di variabili macroeconomiche (geopolitica, tassi BCE, inflazione) ancora incerte.

Fattori influenti

Le incognite principali per il 2026 sono legate alla situazione geopolitica e all’andamento dell’economia, che potrebbero incidere sulla fiducia dei potenziali acquirenti. Come evidenzia Sky TG24 – Tecnocasa, “le incognite principali per il 2026 sono legate alla situazione geopolitica e all’andamento dell’economia che potrebbero incidere sulla fiducia dei potenziali acquirenti”. Un acquirente che rinvia l’acquisto per incertezza può creare un effetto amplificatore: meno domanda oggi significa prezzi più bassi domani.

Perché il mercato immobiliare è in crisi?

Definire “crisi” il mercato immobiliare italiano del 2026 sarebbe fuorviante. Meglio parlare di polarizzazione: alcune aree vivono boom di prezzo, altre stagnano. La crisi, semmai, è quella degli affitti, dove la domanda supera strutturalmente l’offerta.

Cause principali

Il calo relativo del 2023 (circa -1,7% sui volumi) ha rappresentato un momento di pausa dopo l’esplosione pandemica del 2021-2022. Gli economisti di Scenari Immobiliari attribuiscono la fase difficile a tre fattori convergenti: inflazione elevata, tassi in aumento e tensioni geopolitiche. Tutti e tre hanno compresso il potere d’acquisto delle famiglie e reso più costoso il credito.

Tuttavia, il rimbalzo del 2024-2025 dimostra che la domanda latente è robusta. “C’è interesse costante per l’abitazione, soprattutto per quella principale, e il mercato del credito rappresenta una spinta fondamentale all’acquisto”, osserva Tecnocasa.

Prospettive Zappyrent

Secondo le analisi raccolte da Banca Generali, “la forte domanda nel mercato delle locazioni si scontrerà con un’offerta limitata, ridotta dagli affitti brevi e dall’incertezza normativa”. Questo squilibrio strutturale tiene sotto pressione i canoni: si stima che possano crescere oltre l’8% a livello nazionale nel 2026, con aumenti a doppia cifra nelle città universitarie e nei poli economici.

Il mercato immobiliare crollerà?

No, almeno nel breve termine. Il mercato italiano non presenta i classici segnali di bolla immobiliare: i livelli di indebitamento delle famiglie restano contenuti rispetto alla media UE, e la domanda di abitazioni è sostenuta da bisogni reali (prima casa, upgrade abitativo, investimento).

Rischi e indicatori

I rischi esistono, ma sono concentrati in segmenti specifici. Effetto Casa Roma evidenzia che “Milano resterà il benchmark nazionale nel 2026, ma non perdona errori di pricing iniziale fuori mercato”. Il rischio non è il crollo, ma la correzione selettiva: immobili sopravvalutati in zone periferiche o con classi energetiche basse potrebbero perdere valore.

L’indicatore più affidabile da monitorare è il rapporto tra compravendite e nuove costruzioni: se le transazioni calano mentre l’offerta aumenta, i prezzi scenderanno. Al momento, i dati indicano un equilibrio favorevole ai venditori.

Variazioni Borsino

Il Borsino Immobiliare rileva variazioni significative tra le città: Roma segna +2,04%, Genova e Torino mostrano trend positivi ma più contenuti. La geografia dei prezzi riflette la divisione tra città ad alta domanda (Milano, Roma, Napoli in alcune zone) e mercati più stagnanti del Centro-Sud interno.

Da monitorare

Le quotazioni OMI semestrali (Osservatorio Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate) restano lo strumento più attendibile per confrontare i prezzi storici. Il prossimo aggiornamento è previsto per il secondo semestre 2026 e fornirà dati definitivi sul primo semestre dell’anno.

Cosa succederà al mercato immobiliare nel 2030?

Le previsioni a così lungo termine sono per natura speculative, ma alcuni trend strutturali emergono con chiarezza. Nomisma indica una “sostanziale stabilità nel triennio 2026-2028, con volumi che resteranno elevati seppur con ritmi di crescita più contenuti”.

Previsioni Nextcasa

Secondo le analisi di Nextcasa, il mercato degli affitti continuerà a crescere, specialmente in alcune città e regioni con alta domanda di alloggi. “Cresce la domanda verso abitazioni più piccole, affitti e soluzioni innovative come student housing, senior housing e co-living”, sintetizza il 18° Rapporto Nomisma.

Lungo termine

Il mercato si sta avvicinando a modelli europei, caratterizzati da una maggiore presenza di operatori istituzionali e da un’espansione dell’offerta destinata alla locazione. Immobiliare Pave osserva che “la differenza nel mercato immobiliare 2026 sarà determinata sempre più dalla qualità degli immobili e dalla loro posizione”. Un immobile ben posizionato, con certificazione energetica elevata, manterrà valore anche in fasi di stabilizzazione.

L’andamento dei prezzi dal 2000 ad oggi mostra cicli di 8-10 anni: dopo la bolla dei primi anni 2000, la crisi finanziaria del 2008-2012, il boom pandemico del 2021-2022, il 2026 si colloca in una fase di consolidamento che potrebbe durare fino alla fine del decennio.

Conviene acquistare casa nel 2026?

La risposta dipende da tre fattori: la città target, il profilo dell’acquirente e le alternative disponibili. Ecco cosa dicono gli esperti di Idealista.

Previsioni esperti Idealista

Per il 2026, Milano continua a guidare il mercato con previsioni di crescita tra il 2% e il 4%. Roma dovrebbe registrare un aumento del 2%-3,5%, con una crescita che “non avviene di mercato ma per selezione interna”, come spiega Effetto Casa Roma. Napoli entra in una fase di normalizzazione, non di arretramento, con il centro storico che ha raggiunto tetti di prezzo.

A livello nazionale, il prezzo medio Idealista si attesta a €1.891/m² con un incremento dell’1,3%. Una casa di 100 metri quadrati costa in media 189.100 euro, ma nelle grandi città i valori superano facilmente i 300.000-400.000 euro.

Pro e contro

Vantaggi

  • Tassi mutui ancora convenienti rispetto ai massimi storici
  • Domanda sostenuta che supporta i prezzi
  • Credito disponibile (52,8 miliardi di erogazioni previste nel 2026)
  • Mercato europeo in ripresa dopo due anni complessi

Svantaggi

  • Prezzi vicini al massimo del ciclo
  • Inflazione riduce il potere d’acquisto
  • Rischio di correzione selettiva nel 2027
  • Offerta limitata nelle città principali
Il trade-off

Chi compra oggi a Milano o Roma paga probabilmente vicino al picco del ciclo. Ma aspetterà che il mercato crolli prima di comprare? Il rischio di “timing perfetto” è alto: chi rinvia troppo potrebbe trovare prezzi stabili ma tassi più alti, o inversamente. La scelta dipende dalla propria situazione personale, non dalle previsioni di mercato.

Milano si conferma destinata a proseguire nel suo percorso con crescita moderata dei prezzi, domanda sostenuta anche internazionale e pressione persistente sugli affitti.

— Analisi Nomisma via Immobiliare Pave

Nel 2026 il mercato immobiliare italiano è ancora in crescita, ma sta entrando in una fase più equilibrata con una stabilizzazione su livelli alti.

— QQ Immobiliare (Sintesi Nomisma)

In sintesi: Per chi ha risparmi e reddito stabile: comprare adesso a Milano o Roma resta un investimento solido, anche se non garantirà rendimenti eccezionali. Per chi è flessibile sulla città: il Centro-Sud offre prezzi più accessibili con prospettive di stabilità. Per gli investitori in affitti: la domanda di locazione supera l’offerta strutturalmente — i canoni saliranno.

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Fonti aggiuntive

youtube.com, studioimmobiliaresi.it

Copertura correlata: analisi dettagliata ReportVista fördjupar bilden av Mercato Immobiliare Italia 2026: Prezzi e Previsioni.

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Domande frequenti

Qual è l’indice del mercato immobiliare italiano?

L’indice più utilizzato è quello calcolato da Nomisma, che monitora le variazioni dei prezzi di acquisto e locazione nelle principali città italiane. L’Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate pubblica quotazioni semestrali per comune, rappresentando lo standard di riferimento per professionisti e operatori.

Come consultare valori immobiliari OMI?

Le quotazioni OMI sono disponibili gratuitamente sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Basta selezionare la regione, la provincia e il comune di interesse per ottenere le quotazioni medie per zona e tipologia di immobile. I dati sono aggiornati con cadenza semestrale.

Quali sono i prezzi case Italia per classifica regionale?

Le regioni più care restano Lombardia (Milano in testa), Liguria (Genova), Lazio (Roma) e Veneto (Venezia). Al contrario, Abruzzo, Calabria, Molise e alcune zone del Centro-Sud presentano prezzi medi sotto i 1.500 €/m². Il Borsino Immobiliare offre classifiche aggiornate per città e regione.

Cos’è il borsino immobiliare?

Il Borsino Immobiliare è uno strumento di analisi che monitora le variazioni dei prezzi degli immobili nelle principali città italiane, aggregando dati da portali immobiliari, agenzie e osservatori. Il più noto è quello di Scenari Immobiliari, che pubblica report trimestrali con confronti tra città e trimestri.

Come vedere andamento prezzi dal 2000?

Gli osservatori come OMI e Nomisma dispongono di serie storiche lunghe. Il grafico del mercato immobiliare ultimi 20 anni mostra un pattern riconoscibile: picco pre-2008, calo 2008-2012, stabilizzazione 2013-2019, boom pandemico 2021-2022, consolidamento 2023-2026. Per visualizzare l’andamento, i portali Idealista e Immobiliare.it offrono strumenti interattivi.

Quali fattori influenzano il calo immobiliare?

I fattori principali sono tre: tassi di interesse (mutui più costosi scoraggiano gli acquisti), situazione economica (inflazione, disoccupazione riducono il potere d’acquisto) e fiducia dei consumatori. Quando tutti e tre peggiorano simultaneamente, i prezzi scendono. Nel 2023 questo mix ha provocato una contrazione del -1,7% sui volumi.

Differenza tra quotazioni OMI e prezzi reali?

Le quotazioni OMI rappresentano valori medi di riferimento per zona e tipologia, calcolati sulle compravendite effettivamente registrate. I prezzi reali di transazione possono discostarsi (in positivo o negativo) in base a caratteristiche specifiche dell’immobile: stato di manutenzione, piano, affaccio, classe energetica. Il divario medio tra quotazione OMI e prezzo di mercato è stimato tra il 5% e il 15%.